商事圆桌：关于《物权法》的务实对话

时  间：2007年5月1日
地  点：深圳市展览中心

主持人：王  锋 深圳市房地产研究中心副主任
嘉  宾：扈纪华 全国人大常委法工委民法室副主任
        曹叠云 深圳市政府法律顾问室秘书处处长
        李贵生 北京大学深圳研究生院副院长
郭建波 深圳市英联国际不动产有限公司董事长
     
    王  锋：《物权法》跟我们的日常生活有着很密切的关系，与我们的财产有很密切的关系。下面就请人大常委法工委的扈老师和几位嘉宾，就《物权法》作一个深入分析。这是个互动过程，在座的来宾、听众也可以根据你们所关心的一些问题向嘉宾提问，使我们更加深入地了解这部法律。有请扈老师、李博士、曹博士和郭建波博士。
我们还是从跟老百姓息息相关的事情来讲。第一个就是关于建设用地使用权自动续期的事。这个问题，大家是比较关心的，我想问两方面的问题。一个是基于什么样的思路，可以续期？第二个是在实践中，有些我们不能支持续期的怎么办？还有就是，房屋续期了，那么地价怎么办？希望大家交流一下。
扈纪华：我说一下关于自动续期的问题。原来规定的无论是住宅还是非住宅，都是按照城市房产管理法的这个规定要提前申请续期。如果你不续期的话，国家就会收回或者撤销。这个草案公布以后，征求意见，各届反响挺大，大家就提出了许多的问题。第一我这个楼是和建设用地、是和地连在一起的，住在这个楼里的业主可能已经换了一代或者是两代人了，可能根本就没有注意到要续期。不续期合同就要收回，地是你的，可是房子是我的。第二，一个楼里住了上百户的人家，有的想续、有的不想续，那么这些不想续的就把人家房子的砖瓦拆掉走啊？这样这个楼还怎么存在？第三，我这个房子，尤其是房改房，三万块钱买的这个房子，住70年了，让我续期，然后还让我交土地出让金，可能土地出让金是10万甚至20万，那我这个房子都破烂不堪了还要让我交这么多钱？很多人对这个问题都提出了意见。说交土地出让金就只交10块钱的工本费算了，而且这10块钱工本费恐怕也不能叫土地出让金。基于群众这么多的意见和反映，考虑要为最广大老百姓的利益着想，现在就把这条改了。用于居民居住的住宅，就自动续期，你就踏踏实实地住。原来土地出让金由法律法规具体规定，现在这句话也不这样讲了，就是老百姓可以踏踏实实地住在你这个房子里，不用考虑续期的事，也不用花你的老本儿来用作续期。这是基于群众的理解对这个草案进行的一些修改。现在公布的法律就是自动续期。如果出于公共利益要收回这个土地，土地到期了，要收回的，对土地上的房屋还是要给予补偿的，这会有具体的法律要具体地规范。
王锋：那么到期了以后，地价的问题怎么办？
扈纪华：实际上房子和地是连在一起的，到期了以后会自动续期，房子没有了续期的问题，地还有吗？有没有地价在这里面已经不是问题了。
王  锋：深圳早期有一些签了20年或者30年的项目，像这些到期了以后，应该怎么处理？特别是在一些配套的公共项目中，比如说配套的住宅，或者旅游项目。《物权法》出台以后，对这些问题应该怎么看呢？
曹叠云：想谈谈我对自动续期的理解，大的方向是一致的。我认为住宅和土地由有偿的有期限的变成了第一次是有偿有期限、今后是无偿无期限的，这最好了，这对社会的发展、和谐社会的建设，有很大的帮助。但同时我个人也认为，中国的法律是经常变动的，这个法也会变的，这是第一；第二，中国的很多法律和行政法规在实施的时候会有许多附加条件的。第三就是这个《物权法》现在还是一个框，还比较空，今年在实践中，比如当初很便宜的价钱买到地，到期以后地价涨了，收取费用也是合理的，所以这个法律可能到时候应该怎么样的还是会怎么样的。
扈纪华：我补充一下刚才说的自动续期的问题。实际上大家不用担心，以后可以继续住下去。原来在立法中考虑的是，交土地出让金的问题都放在后面，通过后面的法律来进行规定。因此原来的规定就需要法律法规来进行规范。那末现在就有一个大家关心的问题就是无期限的居住下去。刚才曹博士说的这个问题就是在方案起草的过程中也说到过这种情形，你说的今后的法律有可能规定，说虽然是继续续期，但是关于地价和土地出让金的问题还有法律具体规定，我觉得也许有可能，但是现在法律规定就是自动续期。自动续期的含义，我想实际上大家都在领悟。我在这所说的实际上也是一家之言，尽管我是立法机构的工作人员。现在根据老百姓的意见，写出了自动续期，自动续期也没有说要交土地出让金的问题，也没有说年限问题，那么这个问题实际上在条例里已经隐含了。如果说还有曹博士说的这个问题，那么我所说的只是我对法律的一种领悟，他说的这个在起草过程中有过议论和说法，那么也许有些领导现在还有这样的想法，说这个法律将来再会制定，这不是我这个层次的人能够回答的问题。
王  锋：请李博士给我们大家讲讲《物权法》对城市规划的影响。
李贵生：《物权法》通过以后，对于城市规划，特别是旧城改造，会确定新的功能，因为它直接关系到了现有的价格。对于住宅来说，以后没有期限了，这样的话大家都会关注城市规划的建设，因为这直接关系到每一个人的利益。所以我估计，今后会因为这个问题，在住宅方面，不管是政府部门，还是开发商和住户，如果三方没有确定的价格判断，那么这个规划的方案是不会实施的。第二就是说的建设，这个房子都是几辈子的事儿，对于房地产市场来说，它是一种经济行为；对于住户来说，它是一种社会保障。我估计今后会让每一个人对房地产事业和社会保障更清楚，因为房子要住几百年，总有坏的时候，坏的时候呢，穷人可能就修不起、换不起、买不起这房子。富人呢，可能就急着置换或者重新盖，这时候怎么办？这个问题政府处理的很好，也就是说在你的房子快烂的时候，政府会利用社会保障设施来保障每一个人的住房，但是这个地方由于城市规划影响着，地块的升值潜力很大，假如让一个开发商看出中了，他可能会通过一些渠道来介入改造。不管怎么说，这个房子到了70年自动续期的时候，我相信今后每一个买方的人都会非常关注这栋楼的规划。我还在想另外一个问题，假如说我们这一栋楼人商量好了，我们搬出去，把这个地方改成一个酒楼，行不行？
扈纪华：我觉得没有这个可能性。一个楼的人都搬出去，他们住哪儿啊？而且还有前提：符合法律、遵循法规。这个小区规定这个楼不可以的，那就是不可以，第一个门槛都迈不过去的。
王  锋：下面谈的问题也是大家非常关心的，就是关于拆迁的问题。《物权法》出台以后，房屋拆迁的难度越来越大。在《物权法》中是依照法定的程序可以征集集体、单位、个人的不动产，那么具体的程序权限和程序是怎么样的？
扈纪华：征地要依照法定的权限和程序，这也是一个法定上的限制条件。就是你的每一级政府能征多大一块地，你的权限在什么样的范围内，都有明确的规定。比如说你这个县一级的只能征三亩，你要征三十亩，这就违反了法律的规定。还有就是程序。在征地的过程中，要按照法律所规定的程序，比如审批、公告、协议等一整套的程序，都要依照法律所规定的来办理，不能说想怎么办就怎么办。这也是对于征收所限定的法律上的权限。实际上是三大块，一是公共利益的需要，二是符合你的权限范围，三是要符合法律规定的程序，不能滥用职权。这也是为了限定政府滥用职权所设定的法律规定。
王  锋：郭博士，下边这个问题想请教您了。对于城市中心改造，我们采取的现行办法一般是政府搭台企业唱戏，这方面你们也有不少实例，那么从您的角度来看，《物权法》出台以后，在城市房屋拆迁的过程中，怎么运用法律来协调好政府、开发商和业主之间的关系？如何避免造成社会不和谐的局面？
郭建波：记得《物权法》刚出台的时候，有媒体问我《物权法》的出台对拆迁市场有什么影响？当时我说了一句：“《物权法》出台以后，我们的拆迁市场可能会更复杂”，结果没有多久，就冒出来一些事情。我的想法是《物权法》是对财产关系的一个基本立法，他需要很多的子法，也需要许多详细的示意，需要大量的案例和时间去修改。通过我们的实际，我觉得应该首先建立游戏规则，很详细的游戏规则。拿深圳来讲，每个区要制定相应的拆迁档案，项目指挥部制定的它们的档案，都不一样，它就造成了这项工作的复杂性。所以我觉得《物权法》出台以后，首要的就是根据这些基本法结合大量的案例来制定具体的拆迁法规，包括我们的城市拆迁，因为我们的市场在变化，权益人的期望值在变化，利益的比较关系在变化，所以即便这种公众需要的拆迁，也都要在法律的前提下，规则越细越好。第二个就是越是公共利益越是要公开处理化，这样才能在过程中变得和谐，可以打官司、可以进行仲裁，这不是不和谐，有了法律就不可能不和谐。再有就是法律也不能解决所有的问题，有了《物权法》以后，我们还可以更多地借助中介机构的作用，比如估价师、拆迁公司等，一方面可以提高效率，另一方面这些机构能够更细致地研究法律，制定游戏规则，使得政府的工作得以有序地进行。
王  锋：我还有个问题请教扈老师，就是关于车位、车库的问题，将来是不是还会有相关的法律规章来把它具体化？
扈纪华：《物权法》是关于民事财产的基本法律，它的实施要靠多个法律的配套，比如说公共利益拆迁、征收、租用，都有相当多的法律配套。现在有国务院的《城市拆迁管理条例》、还有一些相关的法律规定，实际上每一个、每一条、每一项法律制度都有具体的法律法规来能够使它具体地实施，像车库、车位的问题。现在有些人提出不同意见，一种意见是车库、车位应当归业主共有，因为开发商在卖房子的时候已经把车库、车位的费用打入了销售成本中，因此如果他再卖的话就是牟取暴利了。同时，开发商在房屋买卖过程中处于强势地位，业主是比较弱势的，开发商让你买，你不买就不行，这样对业主的利益是一种伤害；还有一种意见就是认为应该由开发商和业主协商，理由呢，一是属于业主共有的东西应当是那些不可分的，象电梯、走廊、外墙面、公用平台等。而车库、车位，无论是卖还是赠予，都已归属到了每一个使用者的名下。第二就是成本的问题，它和市场价格已经联系在一起了，你怎么把车库、车位的价格从房价中刨出去，即使刨出去，它可能也能卖一个很高的价。第三，国外也有开发商和业主共有车库、车位的先例。理论就是，开发商取得了这个建设用地使用权，他对这个建设用地上的建筑物，也有控制权。车库、车位也属于建筑物的组成部分，因此它可以和业主协商来解决这个问题。我们对国外这个车库、车位的问题也作过调查研究，国外基本上没有对车库、车位的明确规定。就只有咱们针对车库、车位这个比较大的问题提出来，制定相关的规定。现在就规范了这样三款，这三款实际上据我们了解，在开发商建设小区和进行规划的时候，很难说能够满足整个小区所有业主的需要。因此矛盾出现在开发商为了牟取高利，把它高价卖到小区以外。这种情况可能会遇到第一款，首先要先满足业主的需求。地上的停车位，大部分使用了业主共有的空间，一般不能卖。属于业主共有的，开发商不能代业主去决定这个事情，不卖也好卖也好，都由业主来共同决定。他可以委托物业公司来对共有的车库、车位进行管理，收取一定的管理费用，很难说业主和物业公司商量卖了它，因为卖了它可能会产生问题。但是一个原则就是属于业主共有的，利益归业主共有，决定这个事情也应该由业主共同决定。
王  锋：这个问题我想再请教曹博士发表一下看法。
曹叠云：这个问题在中国是普遍存在的。以我个人的经验来看，今后一方面是要在立法上明确；第二就是土地出让的合同中应该明确哪一些是共公的、哪一些是可以买卖的。在与业主签买卖合同的时候，发展商和业主应该明确约定这个车库是发展商的、还是公共的、还是可以卖给个人的。
王  锋：下边我们跟到场的听众朋友互动一下，大家有什么问题，可以直接向几位嘉宾提问。
听  众：我想问一下，在《物权法》中，征收和拆迁是怎样一种关系？还有一个问题，就是关于拆迁补偿的内涵问题，怎么补偿？补偿哪些内容？
扈纪华：关于拆迁和征收的关系问题。实际上拆迁就是征收以后会产生的情况，征收如果遇到了上面有房屋就会产生拆迁，是征收所引发的一种法律后果，这是第一个问题。第二个问题，你说的开发商的协商行为和政府征收的行为，是不是可以因为你是国家的拆迁、国家的征收就应该给予多一些赔偿？这些问题在审议、提草的过程中有人提出来，还有人提出相反的观念，说现实生活中，实际上政府征收的话，给的钱少一些，如果是开发商征的呢，拆迁补偿的反而高，说不平等，因为对于被征收或者被拆迁的人，无论是公共的、民事的、商事的行为，都是失去的原有的他的利益，因此应当平等地赔偿。将来会不会有不同的赔偿或者补偿就得由具体的法律根据物权法第42条的规定来执行，现在很难说这些事情应当怎么样或不应当怎么样，具体规定的时候还要对这些问题作进一步的研究。
听  众：从《物权法》的第42条来看，我们是不是可以理解为，今后会有大量的拆迁行为也是由政府来实行呢？另一个问题是关于税收的补偿问题。在整个拆迁管理当中我们只是对征收的物体本身进行补偿，也就是我们只对这个实物客观存在的价值进行补偿，但是第12条当中提到要对房屋的居住条件给予保障，是不是意味着实物补偿以外还有非实物的补偿？
扈纪华：第一个关于拆迁到底是由政府进行还是由开发商进行的问题。这个问题还是得由具体的法律来进行规范。在实际中各种情况都有，有的是政府主持，有的是由开发商进行。关于你的第二个问题，法律规定，要维护合法权益，征收个人住宅的，需保障被征收人的居住条件，那么这个居住条件是什么样的条件、多高标准的居住条件，每平米多少钱或者在哪儿能买到这个居住条件，实际上是具体操作的问题，我想具体的法律都很难规定到这一步。
王  锋：这是不是说，在不同层面都要制定出一些具体的规定？
扈纪华：对。《物权法》出来以后，立法是大量的，与之配套的，包括法律、行政法规以及司法解释。好，还有什么问题
听  众：你好，我想提一个关于停车位的问题。小区的停车位可能不是1：1的比例，那么有的业主买到了车位，而有的业主可能没有买到，对于没有买到的业主，发展商是否应给予补偿？
扈纪华：这个问题在立法过程中也有人提出来，为什么车位由开发商和业主共有会不好操作就是你这个问题。如果是共有，有的人买到了，有的人没有，怎么解决？法律规定只是一个约定，约定后面的事情，就是因为不够，所以《物权法》有一个首先满足本小区业主需要的说法，赔偿的问题没有法律依据很难提出来。
王  锋：首先是满足本小区业主的需要，其次是先来后到。
听  众：关于《物权法》里面提到的不动产登记问题，在房地产的交易过程中，业主要先谈合约主、交定金，然后开发商才会跟你签认购书，并办理之后的事情，但在房地产飞涨的情况下，开发商会不会在业主办理完这些手续之后，不去履行下边的义务了，怎么保护业务的利益呢？
扈纪华：预告登记就是为了保障业主购买期房时，防止开发商一房二卖的情况，所特别规定的一个条款。预告登记是最早在德国出现的一个法律制定，是很多情形下都可以预告登记的，作为以后的权利执行设置一个法律的保障，来对抗其它侵害这种权利的行为，所以你就可以在合同中约定，要求开发商去进行预报登记，预报登记以后，他就不可以再买卖你已经预购了这套房屋，不论我是交的订金还是首付款。原来法律还有一项是说要交一万块钱以上的房款才能申请预告登记，现在这些限定条件已经都没有了，就是只要你为了保障将来实现物权，你就可以按照约定向有关部门申请预告登记
听  众：我想问一下，还是停车位的问题。地下停车位是有规范也有报建的，开发商是可以销售的。假设有1000个车位可以销售，而业主只买了100个，那可不可以由一两个业主把剩下的车位全部买掉呢？之后其他业主如果再要停车位的话，就必须要经过这个业主的同意，这是第一个问题；第二个问题，如果我买了车位，但暂时没有使用，那物业公司是不是可以马上收我的管理费？同时，我可不可以向其它人收取停车费？
曹叠云：关于车位，《物权法》中有明确规定，一个是满足业主的需要，二个是有规划的，按照合同约定，但如果没有需要，这个车位没人要的情况下，有人要买，我觉得你刚才说的情况还是可以成立的，作为一种投资，这就是市场流通嘛。除非法律有明确的禁止，否则目前来看，这种情况不是不可以。
王  锋：我跟曹博士的看法不一样。从现状来看，车位规划肯定是不够的，深圳算比较高的，1.68：1， 车位是不够的，在这种条件下呢，要遵守《物权法》的宗旨，不是小区的业主你有钱你就可以买的。
听  众：前提是没人要这个车位，比如半年内才卖出100个，而他有1000个车位，那我们为什么不能把剩下的车位买下来？大不了我买他一套房嘛，我就是业主了，我为什么不能买，我两个条件都满足的。
曹叠云：这里有一个问题要特别注意，法律没有说首先要卖谁或必须要卖，而是首先要满足人们的需要，这要搞清楚，这是第一；第二条才是归谁。如果没人要我就买下来，我就要，这是两个层面的问题。
听  众：我想请教拆迁工作中的公共利益问题，就是群众利益和私权保护在拆迁过程中怎么不被滥用？
扈纪华：这个公共利益的界定刚才已经说了，那么法律没有解决的问题，要由具体的法律去对某一领域具体的法律行为再进行具体的界定，比方说，信托法里就对什么叫公益信托进行了明确的界定，社会法里就对防灾、救灾、国防这种可以无偿使用社会成果，都在具体法律中进行了界定。另外呢，就是私权利的保护和公权利不能滥用的问题，法律已经在第一款作了限定，你要按照法定的权限和程序去征收，实际上就是对公权利的滥用给了一个法律上的条件，按照这个条件，按照这个权限，你去办理这些事情，那么这是社会防止公权利的滥用，你说为了防止私权利的滥用，实际上他有一个共同的标准，只要政府确定了，协商了，能够保障你的合法权益的标准，就可以防止这种私权的滥用，这个就是靠法律制定和操作中的公平和公正来解决这些问题。当然，话说起来比较大，做起来呢，我想你也不可以漫天要价，这个私权利呢总有一个公共的、共同的标准
听  众：如果自动续期了，那么住宅用地的年限是不是就没意义了？从我们现在的管理来看，住宅建设中，首先要规定住宅用地的年限，是以房子的寿命为界，这是比较合理的，要不然我们的住宅用地就会确确实实的无限期了。另外，关于改建、重建建筑设施的问题，只要有三分之二的业主同意就可以，那么刚才李博士说的情况就可能存在。改建、重建还包括工业用地、改居住、改商业，还包括把原来低密度的建筑改成高密度的建筑，那么在《物权法》中是不是原来的业主就必然地有这个权利，在规划同意的情况下，申请改建、重建？
扈纪华：关于改建的问题，实际上法律规定的是限定在一个很窄的范围，比如对房屋内小打小闹的修补，如果说要把这栋楼都拆了，这是一个建设用地使用权的重新取得了，那个动静就太大了。咱们说的修缮，维修，刷刷外墙，这些要动用维修基金，需要业主三分之二的人同意才能办，而不是你说的那种情况，那个延伸的太大太远了。
王  锋：好，我们与《商业文化 》杂志共同主办的这次座谈开得很成功，大家都很踊跃，可能还有很多问题，我们还会举办相关的研讨，之前会发一些公告，也希望大家踊跃参加。
这次就到这，谢谢大家！